Immobilien immer teurer – und doch erschwinglich?

Dass Immobilien vor allem in Großstädten und Ballungsräumen tendenziell teurer werden, ist nicht neu. Seit sechs Jahren zeigen sich in Untersuchungen steigende Preise für Wohneigentum. Jetzt hat der Verband IVD sein neuestes Gutachten zur Preisentwicklung vorgestellt – und das zeigt: Der Trend hat sich zuletzt sogar noch beschleunigt.

Dass Immobilien vor allem in Großstädten und Ballungsräumen tendenziell teurer werden, ist nicht neu. Seit sechs Jahren zeigen sich in Untersuchungen steigende Preise für Wohneigentum. Jetzt hat der Verband IVD sein neuestes Gutachten zur Preisentwicklung vorgestellt – und das zeigt: Der Trend hat sich zuletzt sogar noch beschleunigt.

Düsseldorf/Berlin. Zwischen April und September haben sich 2016 Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6 Prozent verteuert. Vor einem Jahr hatte der Anstieg noch 5 Prozent betragen. Einfamilienhäuser sind gleichzeitig um 4,2 Prozent teurer geworden, hier lag das Wachstum der Preise 2015 noch bei 3,1 Prozent. Die Immobilienpreise steigen also nicht nur weiterhin an, die Verteuerung hat sich sogar beschleunigt. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Studie des Verbandes IVD. Für die Untersuchung hat der IVD die Immobilienmärkte in 370 deutschen Städten unter die Lupe genommen.

In Großstädten ist der Effekt am deutlichsten zu beobachten: Um 9,4 Prozent ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis in den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern geklettert. Im Vorjahr waren es noch 7,5 Prozent gewesen. Ganz vorne dabei ist Köln. Dort sind Eigentumswohnungen im Sommer 2016 um 15 Prozent teurer gewesen als im Vorjahr – 2.300 Euro pro Quadratmeter mussten Käufer durchschnittlich bezahlen. Damit liegt die Domstadt beim Preiswachstum bundesweit auf dem zweiten Platz – nur in Frankfurt war der Anstieg größer. Der Quadratmeterpreis ist dagegen in Köln noch kein Spitzenwert: In München werden 4.300 Euro verlangt, in Stuttgart sind es 2.950. Düsseldorf ist bei Eigentumswohnungen etwas günstiger als Köln, mit 2.250 Euro pro Quadratmeter aber auch keine Schnäppchen. Allerdings sind die Preise in der Landeshauptstadt mit 3,5 Prozent vergleichsweise geringfügig gestiegen.

Steigende Immobilienpreise nicht mehr nur in Großstädten

Bei Einfamilienhäusern ist Köln mit einem Preisanstieg von 10,3 Prozent sogar bundesweit Spitze. 430.000 Euro kostet ein Häuschen mit mittlerem Wohnwert aktuell im Durchschnitt. In Düsseldorf lag der Anstieg bei bis zu 8 Prozent. Ein Reihenhaus in der Landeshauptstadt schlägt derzeit mit durchschnittlich 290.000 Euro zu Buche – 7 Prozent mehr als im Jahr 2015.

Auch die etwas kleineren Großstädte mit 250 bis 500.000 Einwohnern sind attraktiv: Mit 8,6 Prozent Preisanstieg entwickeln sich auch ihre Immobilienmärkte sehr dynamisch. Der Trend steigender Preise ist inzwischen aber auch in kleinen Kommunen festzustellen. Für Orte mit weniger als 30.000 Einwohnern stellte die Studie einen durchschnittlichen Preisanstieg von 4 Prozent fest – für Wohnungen, aber auch für Häuser und Bauland. In Städten mit bis zu 50.000 Einwohnern ist der Preis für Neubauwohnungen um 5,5 Prozent gewachsen. Auch wenn das ein kräftiger Anstieg ist, zeigt sich hier ein abflauender Trend: 2015 hatte die Preissteigerung noch 7,1 Prozent betragen.

Erstaunlich: Wohnungen bleiben laut Studie trotz Preisanstieg erschwinglich

Die starken Preisanstiege machen Wohnungen allerdings nicht unbezahlbar, wie die Macher der Studie berichten. Denn die Zinsen für Immobilienkredite seien derzeit sehr niedrig, die Einkommen der Bundesbürger seien gestiegen. Der IVD errechnet im Rahmen seiner Studie auch einen „Erschwinglichkeitsindex“ – der vor 10 Jahren bei 100 Prozent festgesetzt wurde. Aktuell hat er mit 143 Zählern einen neuen Höchststand erreicht – Immobilien sind demnach so bezahlbar, wie seit 10 Jahren nicht mehr. In dieser Tatsache mag auch der Preisanstieg begründet sein: Bezahlbare Immobilien animieren zum Kauf – so steigt die Nachfrage, was die Preise anziehen lässt.

Hinzu kommt, dass vorhandenes Geld derzeit nichts einbringt, wenn es praktisch unverzinst auf Konten herumliegt. Wer allerdings wenig Geld auf der hohen Kante und ein geringes Einkommen hat, dem nützt die hohe Erschwinglichkeit von Immobilien nichts. Die niedrigen Zinsen machen es diesen Menschen praktisch unmöglich, das Eigenkapital anzusparen, das sie für einen Immobilienkredit benötigen würden.

Preise nur auf den ersten Blick bezahlbar

Die niedrigen Zinsen lassen die aktuelle Situation besser aussehen, als sie ist“, gibt der Vorsitzende von Haus & Grund Rheinland zu bedenken. Prof. Dr. Peter Rasche sieht eine langfristige Gefahr durch die niedrigen Zinsen: „Wer heute zu günstigen Zinsen baut, braucht gegebenenfalls in 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung. Dann können die Zinsen stark gestiegen sein. Der hohe Preis, den man 2016 für die Immobilie gezahlt hat, rächt sich dann.“ Das könnte die Gefahr bergen, dass Gebäude dann nicht mehr weiter finanziert werden können. Auch Finanz-Experten halten deswegen eine zukünftige <link http: www.hausundgrund-rheinland.de aktuelles einzelansicht immobilienblase-wie-gross-ist-die-gefahr-wirklich-3240 external-link-new-window internal link in current>Immobilienblase für zumindest nicht auszuschließen.

Die Erschwinglichkeit der Immobilien trotz hoher Preise darf man auch wegen der Grunderwerbsteuer nicht überschätzen“, gibt Erik Uwe Amaya zu bedenken. Der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland erklärt: „Die <link http: www.hausundgrund-rheinland.de aktuelles einzelansicht umgehung-der-grunderwerbsteuer-soll-ausgeschaltet-werden-3202 external-link-new-window internal link in current>Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis. In NRW ist sie in den letzten Jahren von 3,5 auf 6,5 Prozent erhöht worden. Das bedeutet bei steigenden Kaufpreisen eine enorm steigende Steuerlast.“ So könnten sich Menschen eine Wohnung dann vielleicht doch nicht leisten, obwohl der hohe Kaufpreis für sie noch aufzubringen wäre. „Die Politik muss die Grunderwerbsteuer wieder senken“, fordert Amaya deshalb.

Ein klares Indiz für eine neue Wohnungspolitik

„Die immer schneller steigenden Preise zeigen: Die Nachfrage nach Wohneigentum ist größer, als das Angebot“, stellt Peter Rasche fest. Er sieht in Deutschland allerdings auch Aufholbedarf: „Wir haben hierzulande die zweitniedrigste Wohneigentumsquote in Europa.“ Die Politik solle deswegen nicht nur Politik für Mieter machen, sondern den privaten Erwerb von Eigentum verstärkt fördern.

„Wir stehen vor einer sich vergrößernden Rentenlücke – und eine eigene Altersvorsorge am Kapitalmarkt anzusparen ist bei den derzeitigen Renditen kaum möglich. Da wäre die eigene Immobilie für die Altersversorgung vieler Menschen ein wichtiger Baustein“, ist Erik Uwe Amaya überzeugt. Der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland bemerkt im Hinblick auf die Mietpreisbremse: „Wenn mehr Menschen ins Eigenheim ziehen, sinken auch die Mieten ganz von selbst – weil weniger Mieter mehr Mietwohnungen gegenüber stehen.“

Die Wohnungspolitik sei insgesamt gescheitert. „Während nur über die Mieten, die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenzenverordnung diskutiert wurde, sind die Preise für Eigentumswohnungen explodiert. Der Anstieg war viel größer als der bei den Mieten“, kritisiert Amaya. Zugleich habe der Staat die Förderung des privaten Wohneigentums von 500 Millionen Euro im Jahr 2010 auf aktuell nur noch 80 Millionen gesenkt. Amaya erinnert: „Das Argument war, die Förderung solle bedarfsgerecht sein. Jetzt sehen wir aber eine sehr hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Deswegen muss die Förderung wieder erhöht werden.“ Zugleich müssten aber auch die Baukosten gesenkt werden, die durch immer neue Vorschriften immer weiter gestiegen seien. Geringere <link http: www.hausundgrund-rheinland.de aktuelles einzelansicht bauen-in-nrw-ist-erneut-teurer-geworden-3256 external-link-new-window internal link in current>Baukosten würden den Weg ins Eigenheim ebenfalls erleichtern.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von <link http: www.hausundgrund-rheinland.de external-link-new-window internal link in current>Haus & Grund Rheinland erstellt.

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